广州将推进新一轮城市更新中产城融合职住平衡

4月27日上午，广州市政府举行发布会，通报广州新一轮城市更新中产城融合职住平衡最新情况。记者从会上了解到，依托于本轮城市更新深化工作，广州推进万博-里仁洞、琶洲西、聚龙湾片区、环市东商圈片区等一批城市更新改造精品项目，让老社区“新”起来、古街区“活”起来、城中村“通”起来。

围绕城市更新中的产城融合职住平衡，广州建立多维度职住平衡指标体系，为政策制定、规划编制、项目成效评判提供量化指标。指标体系显示，通过城市更新改造，广州将打造“50%以上适龄就业人口30分钟通勤、40%以上居民享受低成本住房”的城市新格局。

五年推进183条城中村改造

发布会上，广州市规划和自然资源局副局长邓堪强表示，近年来，随着广州人口持续净流入，商品住房价格上涨较快，住房供需不平衡、结构不合理、保障不充分等问题日益突出。

广州城市更新“1+1+N”政策文件于2020年9月印发实施，为新一轮城市更新和城市建设提供顶层设计，破解广州在快速发展中面临的大城市病等一系列问题。

面对存量时代的城市发展新需求，邓堪强表示，广州计划未来三年推进83条、五年推进183条(含3年83条)城中村改造，以及开展环市东商圈片区、聚龙湾片区等旧城品质提升，通过连片规划、完善配套，产城融合、提质增效，职住平衡、包容共享，传承文脉、协同互进等措施，着力解决经济发展动能不足、公共服务设施供给不足、低成本住房保障不足、城市活力不足、保护发展脱节等深层次矛盾。

到2030年轨道覆盖率预计提至55%

广州市规划和自然资源局从轨道交通覆盖、用地布局优化、公服均等化、低成本住房保障多维度出发，构建了产城融合职住平衡指标体系。体系涵盖市域、行政区、商圈就业中心30分钟通勤圈三个层级，每层级五项，共计15项指标，充分发挥宏观监测、中观管理、微观管控的作用。

根据指标体系，广州市对城市更新改造成效进行了科学合理预测。结果显示，计划到2030年，全市交通设施按规划建成、城市更新五年计划项目全部完成后，广州市轨道覆盖率由39%提升至55%，产居比由15%提高至25%，超过新加坡、东京现状水平(23%、24%)。

与此同时，基于万博-里仁洞片区、琶洲西区、聚龙湾片区、环市东片区四大典型片区的研究分析，广州市预计在更新改造完成后，交通需供指数由0.70提升至0.88，轨道可达指数由0.46提升至0.73，公服配套指数由3.13提升至4.65，职住平衡指数由0.07提升至0.41，低成本住房指数达到0.40。

职住平衡指数平均达到0.41意味着，典型商圈平均可满足30分钟通勤圈内41%适龄就业人口的就业需求，另考虑30分钟通勤圈内其他分散就业岗位可满足10%以上适龄就业人口的就业需求，即50%以上的适龄就业人口可保障30分钟通勤。

而低成本住房指数平均达0.40，则意味着城市更新中40%以上的居民可享受低成本住房，能够满足新市民、产业人才、低收入人群等的多层次住房需求，实现住房供给均等化。

片区规划

万博-里仁洞片区：“广州淘宝第一村”构建番禺公共门户

里仁洞村位于番禺区南村镇，得益于其横跨兴业大道、金山大道，纵跨番禺大道、新光快速路的区位优势，物流、快递行业在这里快速兴起，大批电商卖家在这里聚集。里仁洞村的迅猛发展也带来一系列问题：货物堆积、交通混乱、环境差乱……而电商成本的增加、同行业内竞争的压力、企业转型升级的需求都迫使这个“广州淘宝第一村”做出改变。

根据相关规划，强化万博—长隆—里仁洞区域联系，协力构建番禺公共门户风貌区，提升城市能级，打造广州市旧村改造项目的样板工程。结合其产业资源特色，里仁洞村将建设成为以科创时尚、商务办公、生态居住为主导功能的南中国时尚产业高地、多元包容的活力城区。

其中，城市更新单元内规划产业45%为核心产业，包括企业总部、智能科创、时尚创意;25%为相关产业，包括旅游、娱乐、文化创意、医疗、互联网双创等;30%为配套产业，包括商业、居住等。

作为全国有名的电商集聚区，里仁洞村聚集了600多家网店，从业人员超3万人。为满足各层次人才的住房需求，里仁洞村共规划5300套、总建筑面积约30万平方米的中小户型住宅。

与此同时，由245米标志性塔楼组团与万博公园共同形成的国际级城市地标也将在这里拔地而起。

规划的万博公园缝合了被交通线割裂的城市空间，以廊桥系统连接长隆、万博、里仁洞三大组团，在廊桥系统上增设提供公共活动的公园空间，紧密结合公园的景观艺术性和廊桥交通功能性，提升城市形象，打造高品质公共空间。

环市东片区：昔日“广州尖东”将打造中央活力区

环市东片区是改革开放后广州打造的首个中央商务区，曾有着“广州尖东”的美誉。进入21世纪后，片区发展趋缓，光芒不再。

为了激活片区再生活力，环市东商圈片区更新项目探索“政府主导、国企参与、市场运作”模式，将现状保留、微改造、拆除重建相结合，通过成片连片更新改造，全面改善人居环境品质、增加产业空间载体，让老城市焕发新活力。

环市东片区总体定位为“广州中央活力区”，将从传统中央商务区CBD转型升级为中央活力区CAZ(Central Activity Zone)，集办公、金融、商务、娱乐、旅游等功能于一体，构建以贸易总部、创新金融、健康医疗为主导，城市服务为支撑，科技为驱动，文化为特色的现代服务业体系。

片区将以花园酒店、友谊商场、白云宾馆等围合环东文化聚合界面，打造环东品牌形象与文化地标。同时通过地下-地面联通的立体广场，缝合环市东路南北城市空间，连接建设街、天胜村、华侨新村三大主题文化街区。

聚龙湾片区：广州西部枢纽门户崛起科创总部湾

聚龙湾片区坐落于荔湾区白鹅潭的核心区，是古代海上丝绸之路起点的重要组成部分，也拥有着千年商都的深厚基因。如今，这里是广州西部枢纽门户，拥有着不可取代的广佛地缘优势。

曾经商贾云集的旧城旧村也急需注入新活力。聚龙湾片区通过“政府主导、国企参与、市场运作”模式，试点探索以市属国企为主体的“规划—实施—运营”全周期开发路径。

结合周边约49公顷旧厂、18公顷旧城、35公顷旧村，该片区将开展连片更新改造。将“产城融合”理念贯彻规划设计实施全流程，规划双创办公及孵化中心、白鹅潭展示中心、科创总部湾等多样化功能建筑，满足不同时期的企业需求。

同时，片区也将高标准配套产业空间与公服设施，保护更新协同互进，保障城市高质量发展。具体来讲，将启动区子单元规划60.1万平方米产业设施，3.61万平方米产业配套公服设施，产业建筑量占比达95.35%。对冲口仓、日清仓等不可移动文物严格实施原址保护，探索创新型的工业遗产保护利用方式。